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物业服务纠纷常见问题的法律思考
www.acenjiang.com 】 【 2018-03-20 08:44:04 】 【来源: 兴文长安网 】

  随着城市化进程的不断拓进,商品房住宅小区和物业服务行业也成为城市化建设的重要内容,但物业服务行为规范性较差,至今仍存在诸多不完善的地方,物业公司与业主之间因物业服务问题产生的纠纷呈快速上涨趋势,其中物业费纠纷是最为常见的诉讼种类和诉讼事由。笔者以兴文县人民法院为例,2017年全院审理物业服务合同纠纷479 件,通过对这批案件的研究,发现业主拒交物业费的理由具有类型化的特点,故对此进行归纳评析如下:
  
  一、业主以物业公司不具备相应资质、前期物业服务合同未经招投标为由,主张物业服务合同无效而拒交物管费。
  
  《物业管理条例》第二十四条规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;第三十二条规定,从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度,具体办法由国务院建设行政主管部门制定;第三十三条规定,从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
  
  因物业管理具有一定的专业性,随着经济的发展和科技的进步,新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用,物业的智能化程度越来越高,这就要求物业公司具有一定数量的高素质管理和技术人员,具有先进的工具及设备,建立科学、规范的工作程序,才能对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于这一立法背景,依照《中华人民共和国行政许可法》的法律规定,国务院的《物业管理条例》明文规定了对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度,严格审查物业公司的资质,这是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。同时,该物业管理条例第二十四条规定的法律后果只是处以行政处罚,对于所涉前期物业管理合同效力并无作出规定,故物业公司没有资质证书,前期物业合同未经招投标程序违反的是管理性规定,并不必然导致合同无效,该物业服务合同同样具有法律效力。业主可就物业违规经营,向有关部门(住建、工商等)举报,由有关部门对物业公司的违规经营进行处罚等。故业主的该项抗辩得不到法院支持。
  
  二、业主以自己非物业服务合同当事人为由抗辩而拒交物管费。
  
  有些业主认为自己并未与物业公司签订物业管理合同,房地产开发商和业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对其无约束力,自己不知晓、不认可合同内容,因此拒绝交纳物管费。
  
  对此,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。故业主的这项抗辩理由得不到法院支持。
  
  三、业主以物业服务合同约定的合同期限已届满、物业费超过诉讼时效为由抗辩而拒交物管费。
  
  有些业主辩称物业服务合同中约定的期限早已届满,对超过合同期限的物业费不受合同约定,且物业公司未对其催收过物业费,物管费已超过诉讼时效为由拒绝交纳。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。我国民法通则规定了诉讼时效制度,如果在法定期限内不行使权利,将导致权利的丧失或权利减损的法律后果,物业服务合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说,过了诉讼时效的物业费都无法主张了。在约定的合同期限届满后,如物业公司继续为小区提供服务,业主也接受了物业服务,双方形成了事实上的物业服务合同关系,双方也应承担相应的合同义务。实践中,物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为基本上采取在小区的公共区域或者业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式。如物业公司提供相关证据证明这一催费事实,法院可认定为诉讼时效的中断,业主的这项抗辩理由得不到法院支持,反之,如物业公司没有证据证明其催收过物业费,则该项抗辩理由就能得到法院支持。
  
  四、业主以房屋质量不达标,如漏水、墙体脱落、下水道堵塞等问题拒交物管费。
  
  因商品房的质量问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷,而物管费的交纳则属于业主与物业公司之间的物业服务合同纠纷,两者属于不同的法律关系。通常情况下,开发商与物业公司是两个不同的企业法人,应各自承担相应的民事责任。《物业管理条例》第二十八条规定,物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。房屋质量不好导致漏水,一方面如果物业公司在承接物业时进行了查验,并且有做好遗留问题的登记。那么在保修期和保修范围内应向开发商主张。另一方面,如物业公司在承接物业时,未对设施设备做好查验工作,则出现问题时可能不能与开发商分清责任,则可能因此承担相应责任。另外如楼上业主过失导致漏水情况,这是基于侵权行为产生的侵权法律关系,如果物业公司尽到了合同约定的管理责任,在此过程中没有责任,则不应当承担责任。
  
  五、业主以物业公司不履行或未尽到维修养护义务为由抗辩而拒交物管费。
  
  有些业主向物业公司反映小区的大门、过道路灯损坏,公共区域漏水、小区围墙跨塌等,但物业公司知晓后拒不维修。对于维修义务的责任主体,应根据实际情况具体分析。如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内,就应由建设单位承担维修义务。房屋质保期届满后,房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务,房屋楼顶等共有部分、公共设施设备由物业公司承担维修义务,物业公司履行义务时,可使用小区的住宅专项维修基金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定,质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。如业主有证据证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时,属于履行瑕疵或重大违约行为,法院可鉴于物业公司的管理责任酌情减少物业费。
  
  六、业主以物业公司提供的物业服务存在瑕疵,如小区车辆乱停乱放无人管理,公共绿化带被其他业主占用无人制止,小区垃圾未及时清理、保安擅离岗位等为由拒交物管费。
  
  这个抗辩理由源于业主认为物业公司就是管理小区一切事务的偏颇思维,将不属于物业服务范畴的事项,如房屋设计和质量问题、小区规划不合理、业主相邻关系等问题,全部纳入进来要求物业公司予以解决处理。当物业公司未能处理时,业主就认为物业公司没有全面履行物业服务合同而拒交物管费。其次,因物业服务具有时间上的持续性和无法计量性的特点,合同约定的物业服务义务又比较笼统概括。业主不能单凭一张照片或一段视频就认定物业服务不达标,对此需要提供充分证据形成证据链予以证明。如有证据证明物业公司已经提供了物业服务,仅仅是在服务的某个环节、个别服务做得不够好,这只是一般瑕疵,构不成根本性违约行为,就不能成为业主拒交物管费的合法理由,但法院可以依法酌情减少管理费,以规范提高物业公司的服务水平。
  
  七、业主以物业公司未尽到安全保障义务造成业主人身、财产遭受损失,如家中财物被盗,车辆被损坏等为由抗辩而拒交物管费。
  
  物业公司的安保义务除了根据物业服务合同的约定,法律法规规定及行业规范外,还可以参考管理规约、业主公约、住户手册等规则载体,以及物业公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则。因物业公司不是万能的,不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生。我们不能苛求物业公司对这种不确定的危险承担过重的义务。如果小区的保安执勤和巡逻工作、对外来人员的管理、监控录像服务、防盗设施等方面达到服务合同的要求,物业公司不存在失职的情形,则无需对业主因第三人侵权所遭受的损失承担责任。
  
  物业公司未尽安保义务构成违约,应符合这几个条件:一是有不履行或不完全履行合同义务的行为;二是当事人的违约行为造成报损害事实;三是违约行为与损害结果之间存在因果关系。如业主有充分证据证明物业公司构成违约行为,则物业公司应承担相应的违约责任。但因损失的发生除了物业公司的违约行为,还有业主自身的不具有防范意识以及犯罪的不确定因素造成。如果要按照损失物品金额的比例来认定违约责任,则使物业公司拿着一两千元的物管费承担了太重的义务,甚至可能造成主要成本为劳工开支的物业公司破产,从而造成大量务工人员收入没有保障产生的严重社会不稳定因素与群体性事件。故在司法实践中,赔付比例主要采取“可预见性”的标准,物业公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解。法院经审理后可根据物业公司的违约程度、损失的可预见性、物业服务合同的约定及交纳物业费的多少,酌情确定赔偿金额,更能符合提高物业公司服务质量,保障人民群众财产安全的目的。
  
  小区业主拒绝交纳物业费的行为,不仅会造成成物业公司运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致物业服务质量下降,损害其他正常交费业主的利益,还会扩大业主与物业公司之间的矛盾,导致恶性循环。如对物业公司提供的物业服务不满意,业主不应该消极的采取长时间拒交物管费的方式来对抗物业公司,而应通过正常途径来与物业公司沟通、协商解决,也可就存在的服务问题向业主委员会反映,通过业主委员会与物业公司沟通解决,还可通过业主大会解聘和重新选聘物业公司。通过这系列方式,最终达到规范物业公司的行为、提高物业公司的服务能力、保护业主的财产权利、协调好单个业主与全体业主共同利益的关系目的,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。
  
  (兴文县人民法院 陈练)

编辑:雷颖
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